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荥阳外来房企最多,恒大/碧桂园/金地/绿城/光明等竞相进驻

来源:楼市气象 作者:郑上小编 发布时间:2016-11-02 22:31 点击:

作为郑州“一心两翼”的郑上新区核心区域,伴随着郑州西部开发、产业导入、配套环境、交通基础设施等日益完善,荥阳房地产市场近年来受到各路房企的青睐,光明、恒大、碧桂园、金地、鑫苑、绿城、永威、新田、天伦等众多国内、省内知名房地产企业,纷纷在荥阳跑马圈地,成为郑州所辖县(市)区中,进驻外来房企最多的区域。荥阳市商品房成交量和房价也在不断刷新纪录。本期气象焦点聚焦荥阳房地产市场,对该区域市场发展情况进行梳理。

文中涉及资料、信息,均来源于政府公开文件、媒体报道等,如有不完整、不准确之处,以政府和企业发布的内容为准,仅供参考

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郑州向西发展“桥头堡”,郑上新区核心区域

荥阳房地产市场正成为房企新的掘金地

光明、恒大、碧桂园、金地、绿城、鑫苑、新田、永威、天伦等房企扎堆进入

 

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荥阳是河南省会城市郑州下辖的县级市,目前下辖14个乡镇办和1个风景区管委会。截至2015年末,荥阳城市面积48.3平方公里,其中,建成区面积36.4平方公里。年末全市常住人口615790人,人口自然增长率4.95‰,城镇人口317378人,城镇化率51.5%。2015年全年生产总值612.8亿元,比2014年增长10.0%,人均生产总值99537元。

当前,荥阳正处于新型城镇化快速推进、产业结构转型升级发展加速期,以及撤市设区、区划调整转型蝶变的重要机遇期。撤市设区之后,荥阳的发展潜力与集聚吸纳优质资源能力将得到进一步提升。按照《中原经济区郑州都市区建设纲要》,郑州市正加快规划建设郑上新区,使之与郑东新区共同构成郑州都市区的“两翼”,也使处在郑上新区核心区域的荥阳迎来了重大发展机遇,更让荥阳成为各路商家争相涌入的投资洼地。

 

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“一心两翼”,担当郑州向西“桥头堡”

在加快中原经济区、郑州都市区建设的大背景下,郑州“东西两翼”齐飞已成各界共识。荥阳作为郑州市向西发展的“桥头堡”,对于郑州市东西均衡发展起着重要作用,不仅承担着加快自身发展的重任,也肩负着推动郑州东西比翼齐飞、均衡发展的历史使命。

如今,步入全新建设阶段的大郑州,在均衡发展的城市建设思路下,尤其在“一心两翼”城市发展战略正式提出后,不断将城市发展指针瞄准郑西,将规划的指挥棒指向郑西,郑州西部的价值,被再次审视。

行政商业副中心,郑上新区核心区域

2014年10月8日,郑州市城乡规划局发布消息,《郑上新区概念性总体规划(2013~2030年)》获得郑州市政府批复,涵盖荥阳市和上街区全部行政辖区,总用地面积972.7平方公里,相当于2.63个郑东新区。自此,郑上新区正式诞生。

 

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在郑州都市区空间布局中,郑上新区与郑东新区恰如都市双翼,东西联动实现城乡统筹发展。

 

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郑上新区划分为“一带一轴四功能区、一城三镇二十八社区”的空间结构,沿陇海铁路和郑西高铁之间的东西向城市发展主轴。在这条轴带上,荥阳组团和上街组团被定位为行政商业副中心,两地之间现在经济社会发展薄弱的地带,未来则将变成整个郑上新区的城市核心组团。

区位优越,交通四通八达

荥阳处于黄河流域与淮河流域共聚处、黄河中下游分界处,西望古都洛阳,南眺中岳嵩山,北濒九曲黄河,东接省会郑州,是黄河中下游重要的交通枢纽城市,自古就有“东都襟带、三秦咽喉”之称。陇海铁路、石武铁路、连霍高速、绕城高速、310国道穿境而过;目前已建成和在建的高速公路上下站口有7个,未来将达到9个;境内黄河高速公路大桥连接黄河南、北的高速公路网络,这些都使荥阳能够迅速服务郑州、辐射全省及周边。同时,国家规划建设的四纵四横高速铁路中的石武高铁、郑西高铁在荥阳交会,设有荥阳站,3小时内可到达北京、上海、西安、武汉等周边大中城市。随着新型城镇化建设的加快推进,“域外枢纽、域内畅通”的宜业宜居宜游新荥阳的立体交通网络框架已经基本形成。优越的区位交通优势,能使投资者和国内外建立紧密的市场联系,从而提高投资者市场运作的速度和效率。

公共交通方面,根据规划,未来郑州轨道交通线网将有4条线路向西延伸至荥阳,分别是地铁6号线、8号线二期以及10号线和21号线。

其中,10号线将东起郑州火车站,沿中原西路、京城路、郑上路、洛宁路敷设,终点位于上街机场,全长40多公里,共设车站22座。计划2016年12月底前开工建设,2020年12月前实现通车试运营。

6号线部分站点和区间土建施工拟于今年12月开工,计划2019年7月底完工。根据规划,6号线功能定位为中心城骨干线,南起贾峪镇,北至祥云大道,全长45.8千米,设站29座。

商机显现,大项目相继落户荥阳

近年来,随着郑州各个组团竞相发展,很多大企业落户荥阳。据不完全统计,目前世界500强的国机集团、卡特彼勒,以及五洲国际、南车集团、恒大地产等一大批国内外龙头企业相继落户荥阳,为荥阳加快转型发展蓄积了强大动力。占地10平方公里的郑州市新材料产业园区,是全国首批8个专利导航产业发展实验区之一,签约项目投资额已突破200亿元,未来将成为中国唯一具有世界影响力的“钻石城”和“中国超硬材料产业谷”。建设中的郑州荥阳健康园区,也将全力打造为河南先进、中部领先的生态医疗健康主题城区。

就在今年10月18日,荥阳市11个重点工业项目集中开工,分别为虏克电梯有限公司年产8000台电梯生产线项目、海格科技园暨军民融合产业基地项目、中国中车郑州南车轨道交通装备基地配套企业产业园标准化厂房建设项目、中储恒科物联网系统有限公司称重物联网产业园、郑州四维赛科粮油机械有限公司年产100套粮油机械设备项目、郑州钜信奥莱实业有限公司建设项目、郑州新力电力有限公司迁建项目、郑州(绿色)印刷包装创意文化产业园项目、郑州市锦泰达轨道科技有限公司项目、郑州众腾新材料有限公司项目、兴事发国际商务中心项目,总投资达170亿元。

这是今年继华晶金刚石、金磊树脂、金谷工业机器人等32个项目开工以来,荥阳辖区内又一批集中开工的重点项目。其中,位于荥阳中原西路与塔山路交叉口东北侧的虏克电梯有限公司,是中德合资的技术型企业,为河南省重点实施项目,项目总投资6亿元,计划用地207亩,建筑面积达到14万平方米,包括试验塔、研发中心、制造工厂、办公楼和物流发运中心,建成后达到年产电梯20000台、扶梯3000台的制造能力,年销售收入预计可达40亿元左右,纳税额将超过4亿元,可为当地创造就业岗位1200余人。

近年来,荥阳深入实施开放创新双驱动战略,通过招大引强和项目建设,持续优化产业结构,加快转型升级,努力打造荥阳经济发展“升级版”。积极承接长三角、珠三角等沿海产业梯度转移,瞄准国内国外行业500强的龙头领军型企业,积极筹备了一大批重点项目的落地建设。1月到9月,荥阳105个重点项目累计完成投资130.69亿元,占年计划投资208亿元的62.8%,环比增长5.1%,同比提高8.2个百分点。

大房企争相进驻荥阳房地产市场

受益于优越的交通优势、完备的配套建设和良好的产业基础,近年来荥阳房地产市场得到快速发展,恒大、碧桂园、金地、鑫苑、永威、天伦、新田、建海、瀚宇等众多国内、省内知名房企陆续进入荥阳跑马圈地。荥阳商品房销量和价格也迭创新高。这在荥阳近三年的房地产数据上也得到了充分体现。

如2015年以来,荥阳市商品房销量屡创新高。其中,2015年5月,荥阳市商品房销售创当时史上最高,商品房买卖合同备案1938套,面积23.59万平方米,商品住房成交均价6001.16元/平方米。 

2015年9月,荥阳市商品房销售再创最高,商品房买卖合同备案3255套,面积37.87万平方米,商品住房成交均价6577.31元/平方米。 

而到了2016年8月份,荥阳市商品房销售3892套,面积42.08万平方米,单月商品房销售面积史上首次突破40万平方米;商品住房销售均价6345.02元/平方米。

2016年9月份,荥阳市商品房销售5902套,单月商品房销售套数史上首次突破5000套;面积63.18万平方米,单月商品房销售面积史上首次突破60万平方米;商品住房销售均价6424.52元/平方米。

 

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从年度统计数据来看,2016年1~9月,荥阳市商品房销售21474套,同比增长46.28%,为2015年全年19622套的109.44%;销售面积238.84万平方米,同比增长36.80%,为2015年全年230.66万平方米的103.55%;商品房销售额154.86亿元,同比增长42.74%,为2015年全年143.38亿元的108%。商品住房销售均价6424.52元/平方米,同比上涨4.92%。

 

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荥阳2016年前9个月商品房销售套数与2013年全年相比,上涨了175.70%。

 

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荥阳2016年前9个月商品房销售面积与2013年全年相比,上涨了139.46%。

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荥阳2016年前9个月商品住房成交均价与2013年全年相比,上涨了28.80%。

通过数据可见,无论是销售套数、销售面积,还是成交均价,都在稳步攀升,荥阳的房地产市场正在活跃起来,也得到社会各界越来越多的关注。

 

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荥阳2016年土地出让情况

一个健康的、稳健成长的房地产市场,必然会在土地市场上有所体现。

今年荥阳出让的27块土地均为居住用地,下表为27块土地出让情况。

 

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荥阳地价变化

通过上表可见,今年5月份,荥阳地价在100万元/亩上下徘徊,最低时仅56.23万元/亩,而到了9月份,地价最高时已经达到542.96万元/亩。5月份,楼面价在900元/平方米上下,最低时只有469元/平方米,而到了9月,楼面价最高已经能够达到2715元/平方米。

在27块土地的竞得企业中,河南亨源通置业有限公司、荥阳碧海置业有限公司、郑州碧桂园海龙置业有限公司、河南碧桂园置业有限公司为碧桂园子公司,郑州金豫房地产开发有限公司为金地集团子公司,郑州海峡置业有限公司为绿城子公司。

因此,这27块土地中,有12块被碧桂园竞得,5块被金地竞得,3块被绿城竞得。荥阳已然成为大企业的逐鹿之地。

今年9月6日,荥阳15块居住用地出让,其中6块出现激烈竞争。出现竞争的这6块地中,合计加价1050轮,分别达到61轮、168轮、272轮、235轮、161轮、153轮。其中26-2地块,每亩地价542.96万元,楼面价2715元/㎡。这6块溢价土地中间,碧桂园独揽4块,再加上此前拿下的8块,一共12块。今年出现溢价的7块土地中,有5块都是被碧桂园拿到。

2015年9月份单月,商品房买卖合同备案3255套,其中仅碧桂园项目备案就高达1315套,占40%,足见其在荥阳的市场份额之大。

荥阳,已俨然成为碧桂园主战场。

碧桂园在郑州的布局

在业内,碧桂园一直以深耕郊区大盘而出名。在郑州及周边区域,碧桂园已进入平原新区、荥阳、经开滨河国际新城等。几乎所有项目都远离市中心,又临近主干道,交通出行无压力,打造以园林景观、生态宜居为主题的项目。就像它的宣传理念一样:新型城镇化进程的身体力行者,全球绿色生态智慧城市的建造者。

我们可以通过下面这张图了解碧桂园在郑州的布局

 

 

 

 

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注:

1. 西南角的万山湖壹号就是9月6日碧桂园激烈竞拍抢下的地块。

2. 碧桂园凤凰湾位于平原新区,碧桂园在平原新区的开发,得到了政府在拿地方面的支持。

3. 碧桂园西流湖地块是碧桂园在7月8日与高新区有关方面签下的,西流湖片区改造由碧桂园主导开发。参与这7.7平方公里改造的公司除了碧桂园,还有郑州祝福房地产开发有限公司和新合鑫置业,操盘的是碧桂园。

4. 从图上可以看出,碧桂园的布局在南边、北边、东边有个别地块,但主战场还是在西边。碧桂园已经在荥阳多次拿地,而且储备了很多地块,荥阳已经成为它的主战场。

郑上新区目前还处于含苞待放的阶段,但开发建设的潜力和效能将丝毫不亚于郑东新区。

加之在郑州,一个品牌房企的进驻,带动一个区域房价的腾飞,其实早有先例,也并不罕见。万科进驻高新区开发的大体量万科城,带动了高新区房价从五六千一跃至现在的一万二,恒大进驻经开区带热了经开区房价的升温……那么,深受碧桂园青睐的郑西区域,会带领区域房价的起飞吗?

荥阳不在限购限贷区域

为合理引导住房消费需求,促进房地产市场平稳健康发展,郑州分别于10月1日和10月3日出台了住房限购限贷政策。

限购:在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限制向其销售180平方米以下的住房。

限贷:在上述限购区域内,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为30%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清、为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例为40%。

荥阳不在上述限购区,因此目前首付仍为20%,这有利于部分郑州的刚需向荥阳发展,将更大程度促进荥阳房地产市场的繁荣。在上面27块土地出让过后,在11月16日,又将有11块居住用地出让。

 

 

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在主城区限购限贷的情况下,荥阳土地市场能否掀起一个新的高潮?值得我们共同期待!

近几年,光明、恒大、碧桂园、金地、鑫苑、绿城、永威、新田、天伦等众多省内外实力房企,纷纷进入荥阳跑马圈地,荥阳人居环境日益成熟,正成为新的投资热土。

郑西发展当可期,在不久的将来,荥阳将如春天一样,繁花满枝,惹人驻足。


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