商品住房成交均价7421.76元/平方米 2017年1-3月荥阳房地产市场运行情况分析

荥阳房价
郑上网配图 本文无关)

  1-3月,我市房地产开发投资增长逾1倍,商品房投放量同比增长3成,商品房销售面积同比增长8成,房地产市场保持平稳健康发展态势。
  
  一、房地产市场基本情况
  
  (一)房地产开发投资同比增长逾1倍。房地产开发投资累计完成33.6亿元,同比增长128.5%。
  
  (二)商品房投放量同比增长3成。我市新批准商品房预售面积47.86万平方米,同比增长34.29%。房地产开发新开工117.36万平方米,同比增长25.54%;竣工41.58万平方米,同比增长43.67%。
  
  (三)商品房销售面积同比增长8成。商品房销售6824套,同比增长74.57%;面积73.9万平方米,同比增长80.11%;商品房销售额51.90亿元,同比增长124.65%。其中:商品住房销售5987套、同比增长80.33%,面积68.77万平方米、同比增长81.07%,商品住房销售均价6936.74元/平方米(其中:城区楼盘销售均价6569.42元/平方米,周边楼盘销售均价8213.54元/平方米)、同比增长24.95%;非住宅销售837套(间)、同比增长42.11%,面积5.13万平方米、同比增长68.2%,销售均价8181.62元/平方米,同比上涨,23.65%。
  
  3月份单月,商品房销售1754套,同比下降14.90%,环比下降33.66%;面积18.75万平方米,同比下降7.38%,环比下降33.93%;商品住房成交均价7421.76元/平方米,同比增长32.45%,环比增长8.6%。
  
  (四)域外人士购买率逾6成。域外人士购房4517套,占商品房销售总套数的66.19%。
  
  (五)商品房库存面积减少逾1成。经统计,截至2017年3月底,我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积128.92万平方米,同比减少18.37%。其中:商品住房4139套、面积61.25万平方米,商业67.67万平方米。
  
  (六)土地出让面积同比增长4倍。房地产用地出让共27宗,面积75.86万平方米(合1137.89亩),同比增长400.08%。
  
  (七)二手房成交面积增长逾1倍。二手房交易成交697套,同比增长112.5%;成交面积13.29万平方米,同比增长121.39%;成交金额2.39亿元,同比增长78.64%。
  
  (八)房地产抵押贷款金额增长逾2成。房地产抵押登记(含商品房、二手房、在建工程)共办理5692宗,同比增长23.34%;抵押面积74.09万平方米,同比增长4.44%;贷款金额30.68亿元,同比增长24.92%。
  
  (九)房地产行业税费征收同比增长逾1.8倍。我市房地产行业税费征收共计完成22.77亿元,同比增长180.76%。其中:房地产开发土地出让金成交金额14.51亿元 ;房地产行业地税收入共计完成4.81亿元,占地税总收入6.38亿元的75.39%;房地产行业国税收入2.93亿元(其中增值税2.56亿元,企业所得税0.29亿元),占国税总收入7.05亿元的41.56%。房地产行业税收(7.74亿元),占全市税收收入(13.43亿元)的57.63%。
  
  二、房地产市场运行分析
  
  (一)1-3月我市房地产市场运行呈现的特点
  
  1.房地产开发投资保持较快增长。我市房地产开发投资累计完成33.6亿元,同比增长128.5%,增幅高于全国的9.1%、全省的25.2%。房地产开发投资额占全市固定资产投资100.8亿元的33.33%。
  
  2.商品房投放持续增长。与去年1-3月商品房投放同比下降近47.8%相比,今年1-3月我市商品房投放持续增长,新批准商品房预售面积47.86万平方米,同比增长34.29%;其中商品住房投放45.91万平方米,位居郑州县(市、区)第2位。
  
  3.商品房销售增幅较大。商品房销售73.9万平方米,同比增长80.11%;其中商品住房销售68.77万平方米、同比增长81.07%,商品住房销售面积位居郑州县(市、区)第1位。
  
  4.待售商品住房去化周期为1.96个月。经统计,截至2017年3月底,我市待售商品房128.92万平方米中,商品住房面积为61.25万平方米,商业为67.67万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积31.26万平方米计算,我市待售商品住房消化周期为1.96个月。
  
  5.90-144平方米户型销售较好。1-3月,我市商品住房共销售68.77万平方米,各类面积户型销售情况具体如下:①90平方米以下户型住房销售9.5万平方米,占商品住房销售总面积的比重(以下简称“占比”)为13.81%,与2016年(18.52%)相比减少4.71个百分点;②90-144平方米户型住房销售51.15万平方米,占比为74.38%,与2016年(68.02%)相比增长6.36个百分点;③144平方米以上户型住房销售8.12万平方米,占比为11.81%,与2016年(13.44%)相比减少1.63个百分点。
  
  (二)房地产市场预测
  
  2017年国家房地产调控基调依然是去库存与控房价并存。3月5日,李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出:“因城施策去库存”,“ 支持居民自住和进城人员购房需求”,“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”,“加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨”。4月6日,住建部、国土资源部联合发文,加强近期住房及用地供应管理和调控,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理(对商品住房库存消化周期在36个月以上的应停止供地、36-18个月的要减少供地、12-6个月的要增加供地、6个月以下的不仅要显著增加供地还要加快供地节奏),加快在建商品住房项目建设进度,加强商品住房项目预售管理,落实房地产工作责任制。今年3月份以来,全国有40多个市、县、区从不同层面加码楼市调控,限购、限贷、限售,打击炒房,抑制房价过快上涨。3月17日,郑州市进一步“收紧”非郑州户籍家庭在郑购房政策,规定凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证,不再作为购房的有效凭证。4月7日,郑州市市长程志明在郑州市“两会” 作《政府工作报告》时提出:“紧紧把握‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,坚持因地施策,库存量大的区域把去库存和促进人口城镇化结合起来,去化周期短的区域坚持‘稳价放量’,加大土地供应,强化市场监管,促进房地产市场平稳健康发展”。
  
  受郑州市获得国家中心城市建设、中国(河南)自由贸易试验区、自主创新示范区等多个国家战略的支撑,以及地铁6号线、10号线开工等因素的影响,我市房地产市场持续较快发展,1-3月我市商品房销售73.9万平方米,已超过去年1-4月的64.19万平方米。预计接下来,我市商品房投放将会加快并保持充足,商品房销售将平稳增长,商品住房销售价格将总体平稳。
  
  三、建议
  
  (一)坚持“稳价放量”,强化市场监管。一是相关职能部门要结合我市房地产市场情况,合理安排房地产土地供应规模。二是加快在建商品住房项目建设进度,建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,并严格落实开竣工申报制度,督促开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效供应。三是加强房地产市场监管,规范房地产市场秩序,构建有序的投资和消费环境。四是加强商品住房项目预售管理,落实房地产成交价格申报制度,严格执行明码标价、一房一价制度;加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。
  
  (二)重视供给端结构性改革,增加普通商品住房供应。由于我市区位优势日益显现,城区周边房地产开发项目以改善型住房为主,一定程度上拉高了我市商品住房销售均价。建议按照《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)要求,参照郑州市政府文件精神,尽快研究制订我市“限房价、竞地价”的土地出让新机制,保证普遍商品住宅用地的合理供应,实现土地出让价格与稳控房价的双赢。同时,引导开发企业从供给端着手,结合市场需求,适量开发中小套型、中低价位的普通商品住房。

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