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荥阳市2016上半年房地产市场详细数据分析出炉

来源:荥阳市房地产信息网 作者:郑上君 发布时间:2016-07-31 22:00 点击:


荥阳房地产数据分析
郑上网配图)

  2016年上半年,荥阳市房地产开发投资增长9成,商品房投放减少1成,商品房销售增长近2成,待售商品住房消化周期处于供求平衡区间,二手房成交面积增长近2成,房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
  
  一、上半年房地产市场基本情况
  
  (一)房地产开发投资增长9成。房地产开发投资累计完成48.3亿元,同比增长91.9%。
  
  (二)商品房投放量同比减少1成。新批准商品房预售48件,新批准预售面积111.44万平方米,同比减少13.94%。房地产开发投资累计完成48.3亿元,同比增长91.9%。房地产开发新开工164.31万平方米,同比增长31.61%;竣工77.87万平方米,同比增长12.92%。
  
  (三)商品房销售面积同比增长近2成。商品房销售9875套,同比增长23.25%;面积112.86万平方米,同比增长17.18%;商品房销售额71.88亿元,同比增长25.29%。其中:商品住房销售8899套、同比增长12.5%,面积106.75万平方米、同比增长12.75%,商品住房销售均价6292.9元/平方米、同比上涨7.54%;非住宅销售976套(间)、同比增长856.86%,面积6.11万平方米、同比增长277.16%,销售均价7699.89元/平方米、同比下降36.25%。
  
  6月份单月,商品房销售2381套,同比增长42.4%,环比增长47.98%;面积30.08万平方米,同比增长47.96%,环比增长61.9%;商品住房销售均价7142.18元/平方米,同比上涨16.44%,环比上涨16.87%。
  
  (四)域外人士购买率逾6成。域外人士购房6102套,占商品房销售总套数的61.79%,与2015年全年(56.36%)相比增长5.43个百分点。
  
  (五)商品房库存面积同比增长1成。经统计,止今年6月底,我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计15221套,同比增长49.59%,面积161.92万平方米,同比增长12.5%。其中:商品住房9384套、118.36万平方米,商业用房5837套(间)、43.56万平方米。
  
  (六)土地出让面积同比增长。房地产用地出让共13宗,面积28.9万平方米(合433.45亩),同比增长145.58%。
  
  (七)二手房成交面积增长近2成。二手房交易成交702套,同比减少9.42%;成交面积10.53万平方米,同比增长18.45%;成交金额2.58亿元,同比增长30.26%。
  
  (八)房地产抵押贷款金额增长逾2成。房地产抵押登记(含商品房、二手房、在建工程)共办理9793宗,同比增长28.74%;抵押面积156.63万平方米,同比增长6.37%;贷款金额55.04亿元,同比增长22.72%。
  
  (九)房地产行业税费征收同比增长。我市房地产行业税费征收共计完成17.86亿元,其中:房地产开发土地出让金成交金额6.46亿元,同比增长107.35% ;房地产行业地税费收入共计完成10.31亿元(其中:房地产销售不动产税征收完成9.09亿元,房产契税征收完成4079万元,土地契税征收完成6099万元,耕地占用2017万元),占地税总收入15.97亿元的64.56%;房地产行业国税收入8546万元(其中增值税2993万元,企业所得税5553万元),占国税总收入6.67亿元的12.81%。
  
  二、房地产市场运行分析
  
  (一)上半年房地产市场运行呈现的特点
  
  今年以来,国家支持住房消费的新政陆续出台:建立购租并举的城镇住房制度;非“限购”城市首套住房商贷最低首付款比例下浮至20%;调整房地产交易环节契税、营业税;加快推进棚户区改造货币化安置;因城施策化解房地产库存,进一步促进了住房刚需和改善性需求释放。上半年,我市房地产市场平稳健康发展,主要指标保持平稳增长或逐步向好:
  
  1.房地产开发投资持续较快增长。一季度,我市房地产投资累计完成14.7亿元、增幅达到156%,2015年同期为5.75亿元,同比增长7.1%;上半年房地产开发投资累计完成48.3亿元、同比增长91.9%,2015年同期为25.2亿元、同比增长1.2%,投资额和增幅均为近年同期最高值。
  
  2.土地出让面积实现持续正增长。土地出让面积由去年全年的同比下降58.48%,实现了今年以来的持续正增长,一季度增幅为195.04%;上半年增幅为145.58%。
  
  3.商品房投放降幅收窄。受2015年全市房地产用地出让偏少等因素影响,今年上半年我市商品房投放有所下降,一季度新批准商品房预售面积29.9万平方米、同比减少39.03%;元-4月份为54.52万平方米、同比减少43.44%;元-5月份为79.71万平方米、同比减少27.28%;上半年为111.44万平方米,同比减少13.94%,降幅持续收窄。
  
  4.商品房销售增长企稳。元-2月份,因城区周边改善性楼盘待售房源少,销售量相应减少,一定程度上拉低了全市商品房销售,商品房销售20.79万平方米,同比减少20.39%;一季度,商品房销售面积41.03万平方米,同比增长4.87%,实现了小幅增长;元-4月份为64.19万平方米,同比增长22.52%;元-5月份为84.73万平方米,同比增长11.52%;上半年为112.86万平方米,同比增长17.18%。
  
  5.域外人士购买率保持平稳。域外人士购买率自去年以来稳步保持在5成以上,今年一季度为55.69%;元-5月为57.77%;上半年为61.79%,超2015年全年5.43个百分点。
  
  6.商品住房待售面积处于供求平衡区间。止今年6月末,我市商品房待售面积161.92万平方米(其中商品住房118.44万平方米,商业用房43.56万平方米,若按2015年全年商品住房月均消化面积18.9万平方米计算,我市待售商品住房消化周期为6.26个月,处于供求平衡区间(6-12个月)。
  
  (二)房地产市场预测
  
  在国家房地产政策持续宽松的大形势下,荥阳区位、交通、生态优势、知名房企楼盘品牌效应持续发力,加上我市城市基础设施完善年活动深入推进、“郑西新城?和美荥阳”城市推介系列活动举办等,有力地促进了我市商品房销售。预计接下来我市商品房供应将会持续增加,高品质楼盘将更多推出,商品房供应将保持充足;商品房销售将小幅增长;商品住房销售价格将平稳微幅上涨;商品住房库存消化周期将保持在供求平衡区间,整个房地产市场将持续平稳健康发展。
  
  1.商品房供应将保持充足。2015年我市房地产开发新开工395.89万平方米;今年上半年,我市房地产开发投资达到48.3亿元、同比增长91.9%,房地产用地出让28.9万平方米、同比增长145.58%,房地产开发新开工164.31万平方米,同比增长31.61%,新开工项目将陆续达到预售条件并形成有效供应;加上碧桂园·龙城、碧桂园·万山湖壹号、永威·逸阳溪畔等知名企业优质大盘将相续投放市场,接下来我市商品房供应将保持充足,商品房投放降幅将持续收窄,全年商品房投放有望与2015年持平。
  
  2.市场成交量将平稳小幅增长。上半年,我市商品房销售112.86万平方米,已与2015年前7个月商品房销售面积(115.03万平方米)接近。考虑到荥阳与郑州市区高铁、地铁、有轨电车连接带来的交通近捷优势,以及宜居宜游山水荥阳的生态资源优势,加上知名房企、优质高端大型楼盘以及适中房价的叠加效应,我市将稳固郑州市民改善性住房需求重要选择地的地位,刚需和改善性需求进一步释放,预计接下来我市商品房销售将保持平稳、小幅增长。
  
  3.商品住房销售价格将相对平稳。今年元-2月,我市商品住房(含刚需楼盘、高端楼盘,下同)销售均价5503.08元/平方米,同比下降1.12%;元-3月为5551.48元/平方米,同比下降0.17%;元-4月为5935.07元/平方米,同比上涨4.5%;元-5月为商品住房成交均价5975.65元/平方米,同比上涨2.8%;上半年为6292.9元/平方米,同比上涨7.54%,商品住房销售价格位居郑州县(市、区)第11位。考虑到商品房开发经营成本的自然提高,以及我市商品房供应量的持续增加、房地产去库存等多重因素的影响,预计接下来我市商品住房销售价格将总体平稳、微幅上涨。
  
  4.二手房交易将平稳增长。上半年,我市二手房交易成交面积10.53万平方米,2015年同期为8.89万平方米、同比增长14.59%。今年上半年我市二手房交易成交面积为近3年同期最高值,并基本与2015年前7个月二手房交易成交面积(10.68万平方米)持平。目前,二手房交易市场已成为满足住房改善性需求的一个重要渠道,预计接下来我市二手房交易市场将持续平稳增长。
  
  三、建议
  
  (一)适应市场合理营销。在售项目要科学研判形势,既要抓住国家房地产政策持续宽松、棚改货币化安置、郑州市征迁人口外溢等重要机遇,又要适应市场发展规律、客观面对房地产去库存形势,结合自身产品定位,合理制定销售价格,采取有效营销措施,促进商品房销售,加快库存消化,实现平稳运行、持续发展。
  
  (二)注重创新优化供给。新建项目要注重品质打造,突出产品特色,不断满足居民自住和改善性住房需求。新拿地项目要重视住房供给侧改革,按照省政府2020年县(市)成品住宅覆盖率达到60%以上的要求,切实提高成品房供应比例。大型开发项目要按照各级加快发展养老服务业的政策文件要求,提前规划配建老年人日间照料中心、托老所等社区养老服务设施,主动服务于老年人的安居和养老;并积极推进适老宜居等改善型产品开发。有实力的企业要注重创新,实现向旅游地产、文化地产、养老地产等的多元发展。
  
  (三)强化服务促进发展。政府相关职能部门要持续提升监管服务水平,加强房地产市场监测分析,及时公布市场信息,稳定市场预期;持续开展城市基础设施完善年活动,加快完善相关开发项目基础设施配套,推动项目顺利建设和功能完善;持续推进房地产开发项目联审联批,加快手续办理,促进房地产开发项目早开工、早投放;持续加强市场引导和城市推介,满足更多刚需和改善性需求,吸引更多域外人士到荥阳购房置业,促进我市房地产市场持续平稳发展。 (来源:荥阳市房地产信息网)

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